жилищен кредит и избягване на данък печалба

[Ирена]

Преди месец питах в този форум,защо се плаща данък печалба.Това вече ми е ясно ,но сега се чудя как да го избегна!Значи казуса е следния:купуваме имот с кредит,но имота е закупен скоро от продавача,за да се избегне плащането на данък печалба искаме продавача да прехвърли с дарение имота на роднина и ние да го купим от него!Въпроса е следния:знаем че това е възможно,но никога не сме го правили,ако някой се е занимавал с подобено нещо го моля да обясни подробно всички стъпки!Предварително благодаря!!!

[ekspert_69]

Мисля, че има нянаква заблуда в случая. Ако продавача е физическо лице, става дума за данък общ доход по ЗОДФЛ. Ако имота не е основно жилище на продавача, се дължи данък при всички случаи. Няма никакво значение лицето, което продава на вас, по какъв начин е придобило имота - чрез дарение или покупко-продажба. Така че този "номер" с дарението е безсмислен. Ако искаш помош, трябва да ми кажеш нещо по конкретно - на каква цена е купил имота вашият продавач, каква е данъчната му оценка в настоящия момент и какъв е размера на размера на кредита.

[Ирена]

Аз много добре знам че става въпрос за ЗОДФЛ и по-конкретно чл.9 и чл.12,но много бързах ,а и мисълта че се облага с данък тази сума ,защото я считат като печалба(доход) за продавача доведе до тази грешка,за което много се извинявам!Само че не съм съгласна че ако имота не е бил основно жилище се дължи данък при всички случаи!Ако е бил притежание на продавача за срок поне 5 години,то той не дължи този данък!Не ми е ясно,защо се дължи този данък ако имота е придобит чрез дарение.Нали в този случай няма да се получи разлика между двете продажни цени и няма да има какво да се облага!Защото имено разликата между цената на която продавача е придобил имота и сегашната продажна цена се облага с този данък!Тук е момента да спомена че никога не съм се занимавала с дарение и не знам дали някъде се упоменава цена на имота!А колкото до данъка който се плаща за самото дарение,то той е нищожен в сравнение с този!
Та ако може някой да ми даде съвет дали става тази далавера ще съм му крайно признателна!
Колкото до това защо аз като купувач се интересувам от това:защото голяма част от имотите на пазара нямат този минимален срок и за да ме предпочетат пред клиент с пари в брой( с който ще впишат данъчна оценка в нотариалния акт), всички продавачи искат аз да поема този данък,защото инъче нямат изгода от продажбата!

[парцуц джанков]

Не си мисли за далавери.
Данъкът по ЗОДФЛ се смята на годишна база, т.е. по таблицата за годишното облагане, така че в случая трябва да знаеш доходите на "прекупвача", т.е. твоят продавач, които доходи никой няма да ти ги каже, така че просто те изнудват да поемеш разноските по сделката.
Дарението е опасно, когато не е между роднини, още повече, че размера на местния данък не е по - малък отколкото при продажбата.
Дарението може да бъде атакувано от наследници на продавача, ако искат да ти направят мръсно.
Стойността на сделката при дарение отново се определя по данъчна оценка.

[Ирена]

Да ви обясня аз как виждам нещата:
1.имота се прехвърля ч/з дарение от продавача на роднина(2% данък за дарението в/у дан. оценка)или приятел(5% данък);
2.ние сключваме предварителен договор с роднината(приятеля),но след като дарението бъде вписано,като парите за капаро се оставят на съхранение при нашия нотариус;
3.в момента в който банката направи оценка на жилището и отпусне кредита,ние правим окончателен договор,банката проверява дали той е вписан в Службата по вписванията и прехвърля парите по сметка на продавача и той си получава всичките пари накуп
Как ви се струва,дали е възможно за изпълнение!Моят нотариус ме мотае,а адвоката ми каза,че ще се консултира с познат данъчен инспектор,но се притеснявам да не стане късно!
Благодаря за отзивите!

[maat]

След като имота е прехвърлен на роднината чрез дарение и вие го закупувате от него, как си мислите, че банката ще преведе парите на различно лице /т. нар. продавач във вашия случай/. Това просто няма да стане. Нали основно условие на банката за ипотечен кредит е да се запознае със съществуващия в мамента документ за собственост на ипотекарния имот?! Като юрист, занимаващ се с нотариални дела и като бивш служител в кантора за недвижими имоти ви казвам да не правите подобни "опити за летене"

[Ирена]

А на вас кой ви каза че парите ще се преведат на дарителя?Разбира се че парите ще се преведат от банката на надарения,а те вече с дарителя да се оправят!Риска си е за дарителя!А ако иска да развали дарението-то това не засяга 3-ти лица(чл.226,ал.5 ЗЗД)!

[boba]

Проблемът Ви е наистина сериозен. Ако не беше условието, че продажната цена ще се плати с кредит, досега да сте минали сделката. Аз също продавах апартамент, който ми е n-брой, и пред купувач, който даваше с 2000 евро отгоре /чрез ипотечен кредит/, избрах този, който ми плати кеш цялата сума.
Вижте, оправете нещата, ако трябва запишете отделно сума на апартамента, отделно сума за нови мебели, сума за луксозен ремонт /алум.дограма, климатици и т.н./ - ако банката реши /стига да не са й току-що завършили "юпита" юристите/ може да намери хиляди варианти.

[Ирена]

Кога сте го продавали този апартамент и къде,защото аз предлагах ч/з агенция на един продавач с 2000Е отгоре за апартамент,но той предпочете човек с пари в брой!Това беше може би преди месец! :)

[Zu]

Тъй като въпроса тръгна от данък общ доход, искам да кажа, че в случяа той не Ви интересува, тъй като Вие се явявате купуват, тоест харчите пари, а не реализирате доход. За яснота ще посоча, че данък по ЗОДФЛ се дължи само при продажба или замяна на недвижим имот. Ако жилището е било основно и е притежвано повече от три години преди сделката, полученият доход от продажбата спада към необлагаемите по см. на чл. 12 от ЗОДФЛ. Ако обаче е притежавано по-малко от три години преди сделката, дохода е облагаем. Продажбата до два недвижими имота, които не са основно жилище и ако са притежавани от продавача повече от пет години преди сделката са също необлагаеми. Обратно ако се продава имот, който не е основно жилище и е притежаван да речем 4 години от продавача, за полученият доход от продажбата се дължи данък по ЗОДФЛ.

[boba]

Нова голяма гарсониера в "Стрелбище", предв.договор беше преди около 2 седмици.

[Ирена]

Апартамента,който изпуснах беше в Младост,голям двустаен,ремонтиран на супер цена!

[Ирена]

Защо никой не чете какво съм написала в последствие като отговор на вашите мнения?
Днес най-накрая получих конкретен отговор от нотариус,адвокат(дори двама) и данъчен инспектор!Отговорът е, че далаверата е приложима и не се заплаща данък по ЗОДФЛ,защото (както и аз предполагах) НЯМА РАЗЛИКА ,КОЯТО ДА СЕ ОБЛОЖИ С ДАНЪК!
Аз наистина харча пари и по закон не аз трябва да платя данъка,но за да ме предпочетат като купувач на практика се получава точно така!!!

[boba]

Разбира се, че е така, но в случай, че съм купила например 10-я си ап. в началото на годината; сумата за която аз съм го купила е 20000 лв. и го продавам на купувач, който тегли ипотечен кредит за 20000 лв. и тази сума вписваме в нот.акт. Но на практика, ап. по дан.оценка е 20 000 лв., аз съм го купила за 20 000 евро, а моят купувач иска да тегли кредит, напр., за 25 000 евро. За съжаление, има огромна разлика, която да се обложи. Проблемът идва не от купувача и от продавача, а от ЗОДФЛ; заради ЗМДТ - калпавите данъчни оценки, които все още оценяват имотите на стойност 1/2 или 1/3 от реалната им такава, и това се знае от всички банки. Има един вариант, който също е удачен - напр. да се купи имот, който е собственост на дружество - все ще си осчетоводят приходите.