Прехвърляне на апартамент без вписване

[berto]

Здравейте,

ще се радвам да ми отговорите на следния казус ясно и аргументирано:

Х има съпруга в СИО са и имат апартамент. Те живеят в него с детето си, като това е единственото им жилище. Х продава на лице извън семейството този апартамент. Сделката обаче НЕ СЕ вписва. За сделката знаят само Х и лицето, с което то я е сключило. Една година след сделката умира жената на Х. Три години след смъртта на жената на Х умира и Х. Детето им, което е пълнолетно (много над 18 години) си издава удостоверение за наследници, и според него се вписва за данъците в общината като собственик и плаща данъци, като през цялото време от вписването на сделката до смъртта на родителите си живее в апартамента живее в него заедно с тях. Същото продължава да живее в апартамента четири години след смъртта на баща си.

Въпросите ми са чий е апартаментът и как следва да се разбира понятието "противопоставимост на сделката"?

[vili_spasova]

Нещо много странно звучи цялата история. Някой купува апартамент, ама никой не знае, само съпругът "продава" и тнт. Документи нещо така да има? Предварителен договор, превод на сума по банков път?
И кой ще вложи пари за покупка на жилище и после няма да живее в него или да го дава под наем?
Странно, много странно.
Ако сроковете са както сте ги написали, дори да има писмен предварителен договор, според мен е изтекла давността.
Значи пълнолетното дете е собственик на апартамента.

[guest1]

И още един въпрос към автора:
Как е осъществена (изповядана) продажбата? При нотариус или при местния свещеник? Защото - ако е пред нотариус, последния задвижва процедурата по вписване.

[berto]

Предварителен договор няма. Сделката се осъществява пред нотариус, разбира се, нека не си правим неуместни шеги.

Въпросът е ясен - кой е собственик? Само не разбрах vili_spasova кои срокове имате предвид, че са изтекли?

[ykovachev]

Ами понеже малко увъртяно са представени нещата, та всеки по нещо не е разбрал.
Доколкото схващам, колегата Спасова приема, че е налице само предварителен договор, защото ако наистина има сделка пред нотариус, ама говорим за нотариален акт, като как се получава, че не е вписана?
Оттам и заключението, че давността за иск по 19 ЗЗД е изтекла. И че наследникът си е собственик.
Та, за да са ясни нещата, трябва още малко информация, като няма предварителен договор, какво има?

[roshen]

Здраевейте, berto,
Интересен казус, споделям Ви моите разсъждения. Сделката между X и 3-тото лице поражда вещноправно действие, защото не е оспорена в 3-годишния срок. Тъй като не е вписана, липсва оповестително действие. При положение, че майката не е знаела за сделката, липсата на противопоставяне от нейна страна/мълчанието не мисля, че трябва да се приравняват със съгласие. Така че може да се спори, че в онази една година е упражнявала владение върху целия имот, доколкото в нейните представи той е бил СИО, а пък тя е бездялова. След нейната смърт, наследниците имат право да присъединят срока на нейното владение към срока на своето владение. И сега идва моментът, че наследници са и бащата, и синът, а първият знае, че е продал имота. При липса на информация за отчуждаването на имота, в съзнанието на сина би следвало да се формира представа, че е собственик на 1/4, а баща му - на другите 3/4. Има ли някаква причина синът да е възприемал, че цялото жилище е негово, за да може да владее цялото жилище 5 години? Доколкото знам, плащането на данъците не доказва владение. При сънаследниците има купища практика как се доказва своене, като последно имаше и решение, че може да не се касае за конфликтна ситуация и напълно ограничаване на достъп, обаче се касаеше за две отделни жилища. На мен ми се струва, че при един такъв предполагаем казус, трудно би се доказало владение на сина на повече от 1/4. Клоня към това, че собственик е приобретателят по отчуждителната сделка, поне докато не се докаже осъществен състав на придобивна давност или нищожност на сделката. Защо не е вписана, има ли постановен отказ за вписване първоначално? Вписана ли е на по-късен етап?

[vili_spasova]

Х има съпруга в СИО са и имат апартамент. Те живеят в него с детето си, като това е единственото им жилище. Х продава на лице извън семейството този апартамент. Сделката обаче НЕ СЕ вписва.

Значи:
1. Ако е единствено жилище на семейството - нотариусът би изискал декларация от съпругата по чл. 26 СК. Ето първи порок на сделката;
2. Ако е придобит по време на брака и липсва съгласие на съпругата под формата на участие като втори продавач - втори порок;
3. Ако не е вписана сделката нотариусът би понесъл отговорност, че не е спазил задълженията си да представи в срок сделката за вписване, от друга страна сделката е непротивопоставима на трети лица...........

От тук правя извод, че вероятно става въпрос за предварителен договор за продажба /някой нотариус може да се навие да изготви договор по чл. 19 от ЗЗД, без да удостоверява подписите на страните дори/.
Ще ми е мноооого интересно кой нотариус би си рискувал доброто име и хляба да изповяда сделка при горните пояснение и да не я впише.

[berto]

Сделката не е вписвана никога до ден днешен. Иначе много благодаря на всички за мненията!

[guest1]

Сделката не е вписвана никога до ден днешен.

Тоест - сделка няма, няма прехвърляне правото на собственост. Имало е някакви намерения!

Още повече че:

За сделката знаят само Х (починало) и лицето, с което то я е сключило.

Справка - чл. 112 и следващите от Закона за собствеността и целия Правилник за вписванията.

[roshen]

Декларацията по чл. 26 е за семейно жилище - лична собственост. Струва ми се, че при липса на непълнолетни деца, въпросът за семейно жилище не стои, но не всички споделят моето виждане. Така или иначе в случая жилището е СИО. Съгласието на съпругата не е елемент от ФС, сделката може да се изповяда и без него, като съгласието може да бъде дадено и по-късно, а сделката е относително недействителна. Предвид това, че последните 15-ина година се спори дали разпорежданията с имоти само от единия съпруг са нищожни или висящо недействителни, или относително недействителни. Нищо чудно нотариус да е изповядал сделката, съдия по вписванията да е постановил отказ да я впише. Към днешна дата обаче вече е прието, че тези сделки са относително недействителни и съм съгласна, че към днешна дата нотариусите едва ли биха изповядали такава сделка.
Защо приемате, че вписването на сделката има конститутивно действие?

[vili_spasova]

Декларацията по чл. 26 е за семейно жилище - лична собственост. Струва ми се, че при липса на непълнолетни деца, въпросът за семейно жилище не стои, но не всички споделят моето виждане. Така или иначе в случая жилището е СИО. Съгласието на съпругата не е елемент от ФС, сделката може да се изповяда и без него, като съгласието може да бъде дадено и по-късно, а сделката е относително недействителна. Предвид това, че последните 15-ина година се спори дали разпорежданията с имоти само от единия съпруг са нищожни или висящо недействителни, или относително недействителни. Нищо чудно нотариус да е изповядал сделката, съдия по вписванията да е постановил отказ да я впише. Към днешна дата обаче вече е прието, че тези сделки са относително недействителни и съм съгласна, че към днешна дата нотариусите едва ли биха изповядали такава сделка.
Защо приемате, че вписването на сделката има конститутивно действие?

1. Ако между страните е подписан предварителен договор /както предполагам/, то:
Понеже не е ясно каква точно е била ситуацията, детето дали е било пълнолетно към момента на извършване на "сделката", дали имотът е СИО или лична собственост предполагам какво може да се е случило към момента на извършване на "сделката" и обяснява защо не е вписана.

2. Ако обаче има сделка и нот. акт, то:
От друга страна, ако действително е изповядана сделка и страните в производството /продавач, купувач и нотариус/ са подписали нотариален акт за покупко - продажба, приемам, че нотариусът не е спазил към момента на извършване на сделката т.нар "особени изисквания на закона", но сделката не е нищожна. Да кажем, че са изтекли сроковете по чл. 24 СК... /говорим за частта на съпругата/

Не става въпрос за конститутивно, а за оповестително действие.

Обаче.... Ако сега младежът /добросъвестен/ наследник отиде и продаде на трето добросъвестно лице придобитият от него на основание наследяване по закон апартамент, сделката е вписана и владението е предадено на третото лице купувач, а предишната сделка продължава да не е вписана....какво мислите, че следва?

[guest1]

....какво мислите, че следва?

Пишман купувача!

[propensity]

Сделката не е нищожна. Има транслативен ефект, но е противопоставима на тррето лице (евнтуален купувач), което може да направи вписване.

[ivanov_p]

Ако питащият е от страната на детето - продава имота или му праска една ипотека, ако е от другата страна - отива и вписва сделката.

[guest1]

Ако питащият е от страната на детето - продава имота или му праска една ипотека, ако е от другата страна - отива и вписва сделката.

Това - как? Собственоръчно ли?

[vili_spasova]

Ако питащият е от страната на детето - продава имота или му праска една ипотека, ако е от другата страна - отива и вписва сделката.

Това - как? Собственоръчно ли?

В правилника си пише как става. С молба от нотариуса, който е изповядал сделката.
Но тук виждам гарантиран бъдещ отказ от вписване защото:
1. Вписването става по молба на нотариуса;
2. За вписването освен няколко нот. акт се представят актуални скица, данъчна оценка и декларации по чл. 264 ал. 1 от ДОПК. /горе - долу като от умрел писмо/

От друга страна според ЗННД нотариусът е длъжен да:
Чл. 25. (1) Нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги запознае ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски или бавност в работата, които биха довели до накърняване на техните права.

(5) (Нова - ДВ, бр. 123 от 1997 г., изм. - ДВ, бр. 36 от 2004 г., в сила от 31.07.2004 г., предишна ал. 3 - ДВ, бр. 19 от 2005 г., доп. - ДВ, бр. 47 от 2009 г., в сила от 01.10.2009 г., предишна ал. 4 - ДВ, бр. 82 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) Нотариусът представя подлежащите на вписване актове в службата по вписванията в деня на тяхното извършване.

[guest1]

В правилника си пише как става. С молба от нотариуса, който ...

... го няма!
Спирам да чета - не, че другото е порочно. Просто няма смисъл!

[roshen]

Хм...аз като чета чл.113 ЗС, виждам едно уточнение, че тая непротивопоставимост касае само онези трети лица, които черпят правата си от един и същ собственик. Може и аз нещо да изпускам. Според мен, ако синът продаде, ползвайки НА на родителите и УН, следва, че има продажба от несобственик с типичните последици. Защото страна по сделката е синът, не бащата. Така че има една сделка баща/Х - трето лице и втора сделка Син- друго трето лице и двете трети лица не са придобили от “същия собственик”, за да може вписването на втората сделка да се противопостави на първата. А дали би било редно обратното разбиране, струва ми се не...Има възмездна сделка, не би следвало едната страна по нея да остане без нищо. Такава последица принципно се предвижда само ако същата страна бездейства. Пък в случая задължението за вписване не е нейно, то е на нотариуса.
Според мен по-различно би било, ако този мистичен приобретател се замотае още малко с това да прекъсне придобивната давност.

[lawchoice]

berto,
Хубаво искаш ясен и аргументиран отговор на поставените въпроси, ама айде сподели публично тук, каква е наградата за законосъобразното решаване на учебния казус, който си предложил?

[kalahan2008]

Сделката не е нищожна. Има транслативен ефект, но е противопоставима на тррето лице (евнтуален купувач), което може да направи вписване.

+1
Сделката е породила вещно-транслативен ефект, но е непротивопоставима на третите лица до вписването ѝ.
Вписването не е елемент от фактическия състав на сделката, но е необходимо, за да се противопостави на правата на трети лица. Например ако кредитор на продавача впише възбрана, ако продавачът учреди ипотека, ако трето лице заведе иск срещу продавача и т.н., съществува голяма вероятност купувачът да пие една студена вода.
От коя година е сделката? Имам подозрения, че всъщност е била вписана, ако е била преди 1997 г....