Промяна на скица на поземлен имот

[Mitaka41]

Съсобственик съм на поземлен имот. По различни поводи със съсобственичката сме получавали скица на имота ни, включително за доброволна делба за ползване на отделните сгради. Планът на градчето е изготвен през 1987 г. но все още няма изготвена кадастрална карта. През януари 2011 г. при поредното искане за получаване на скица от техническата служба на общината съобщават на съсобственичката, че скицата е грешна и трябва да заплати 300 лв. за ново геодезическо заснемане. Забележете, че тази грешка се установява 25 години след одобрение на плана. Съсобственичката заплаща тези пари. Оказва се, че при новото заснемане от нашия имот е "отрязано" парче с размер 20% от имота, защото било общинска собственост.Иначе няма заповед за промяна на плана на градчето, като в новата скица е цитирана същата заповед за одобрение. Въпросът ми е: Законна ли е такава промяна? Ако такава промяна е законна и скицата е грешна (а ние сме плащали данъци за целия имот) кой трябва да плати за новото геодезическо заснемане.

[goblin]

През януари 2011 г. при поредното искане за получаване на скица от техническата служба на общината съобщават на съсобственичката, че скицата е грешна и трябва да заплати 300 лв. за ново геодезическо заснемане. Забележете, че тази грешка се установява 25 години след одобрение на плана.

Нещо не е както трябва да бъде. Общините отдавна нито възлагат, нито извършват геодезически заснемания. Опитайте се да обясните проблема си по-подробно. Може би става въпрос за неприложена регулация.

[Mitaka41]

Повтарям ситуацията. Съсобственичката поисква скица на имота ни. От техническата служба й отговарят, че скицата която сме получавали 35 години не е вярна. Затова трябва да поиска ново геодезическо заснемане, което тя и направила.Не знам коя геодезична фирма е направила заснемането. Новата скица "отхапва" едно безформено парче от имота ни (около 20% от старата скица) което се оказва че е общинска собственост. На него е присвоен нов номер, Ако нашия имот е примерно №688, това парче е 1094, като всички съседни имоти имат последователни номера 687, 688 (нашия), 689 и т.н. Със старата скица преди 8 години ние извършихме доброволна делба за ползване на наличните сгради, като в договора е отбелязана старата скица и площа на имота който тогава беше 1488 кв.м. За това "парче" от 300 кв.м сме плащали данъци в продялжение на 35 години.

[Mitaka41]

За тази промяна няма никаква заповед нито каквото и да е.В новата скица е отбелязана старата заповед с който е одобрен градоустройствения план. Най-интересното е че когато запитах Агенцията по картография, геодезия и кадастър за нашия имот, оттам ми отговориха, че за нашето градче няма изработена кадастрална карта и кадастрални регистри, така че за нашия имот нямат данни.Какво означава това? Издава се скица за имот, а кадастър няма. Действително има не решени регулационни отношения, но задължителното им прилагане е отменено с §8 от ПР на ЗУТ.

[bgarch]

Извършването на геодезически заснемания и оформянето им в графичен вид не влияе на Вашата собственост, а само я констатира- като размери и площ. Това е техническа дейност. Ако Вие считате, че сте собственик на по- голямо място, което е заграбено от някого, то тези спорове се решават от съда. Така че първо си отговорете на въпроса- Вие владеете ли реално това място (отразено с № 1094), владели ли сте го през годините, ако сте го владели- откога не го владеете и защо? Възможно е преди години да сте си разделили за ползване по- голямо от Вашето реално място, тъй като сте разчитали само на измерването от кадастралния план.
А иначе технически грешки са правени, правят се и сега и ще се правят и за в бъдеще. Независимо от формата- кадастрален план, кадастрална карта или нещо друго.

[goblin]

Действително има не решени регулационни отношения, но задължителното им прилагане е отменено с §8 от ПР на ЗУТ.

Отпаднало е принудителното отчуждително действие, нищо повече. И то - само по отношение на дворищната регулация. По отношение на уличната регулация нещата стоят по-различно. И още нещо - договорът за разпределяне на ползването, на който се позовавате, няма никакво отношение към собствеността - нито може да я създаде, нито да я прекрати.

[Mitaka41]

Проблемът всъщност е следния. Преди 8 години направихме доброволна делба със съсобственичката. Тъй като тогава не можахме да направим реална делба (лицето бе малко) разделихме идеалните части и наличните сгради. В Доброволната делба е записано следното" че лицето А получава "изключителна собственост" на 1/2 идеални части от имота и съответни сгради, лицето Б- 1/3 идеални части и т.н. Какво означават думите "изключителен собственик".Значи ли това че който и да е от съсобствениците може да прави с неговите сгради ремонти, реконструкции и т.н. без да иска съгласието на другия съсобственик.Примерно ако на къщата падне покрива трябва ли съсобственика да иска съгласие на другия съсобственик. Или пък ако моя дял представляват полуразрушени сгради които са неизползваеми, мога ли да ги досъборя и да изградя нови.
След 2007 г. стана възможно и влизането в сила на чл.19, ал.5 стана възможно да не се спазват изискванията за лица и площ, при условие, че сградите са свързани.При това положение и след консултация от техническата служба в общината, реших да направя реална делба. Сега обаче се сблъсках с геодезиста, който ми каза че най-напред трябва да се уредят регулационните отношения. Действително в единия ъгъл на имота трябва да се придаде на съседите едно малко парче. Това е определено след изработка на градоустройствения план през 1985 г. на не е изпълнено. Според мен това не е вярно. Съгласно §8 от ПР на ЗУТ и тълкувателно решение на Върховния касационен съд №3/2010 г.отчуждителното действие на влезли в сила, но неприложени дворищнорегулационни планове автоматично се прекратява, без да е необходимо прилагането на административна процедура по §8, ал.1, изр.2 Това означава, че отчуждителното действие може да се приложи по желание на собственика.Както прочетох някъде, дали да се приложи или не отчуждително действие се заявява в общината. Така че според мен съществуването на такива отчуждителни мероприятия не би трябвало да е пречка да се изготви проект за делба.

[goblin]

Пречка е, разбира се. Най-общо казано, поземленият имот, който ще делите, трябва да съответства на отредения за него УПИ. След което ще се прецени неговата поделяемост, в условията на чл. 200 от ЗУТ.
Що се отнася до първия Ви въпрос - думите "изключителна собственост" са до голяма степен евфемизъм. Ако падне покривът, можете да го ремонтирате, без да искате съгласие, но без да надстроявате. Ако сградите са полуразрушени - можете да ги досъборите, но не можете да построите нови на тяхното място без да Ви бъде учредено право на строеж от съсобствениците по съответния ред.

[Mitaka41]

Благодаря за вниманието. Проблемът възникна, след като съсобственичката (жена на 73 г. ) продаде дела си на непознати за мен хора. Продажбата се извърши бе да се спази чл. 33 от Закона за собствеността. Както винаги в българското законодателство, членът от закона казва половината от истината, а после обвиняват хората че не знаели законите.Продажбата бе извършена без да ми бъде предложен дела на мен с постановката че ние сме си разделили собствеността на сградите и имота става в режим на етажна собственост. Как така имота е в режим на етажна собственост, а сградите (т.е. апартаментите) са в режим на съсобственост.
Ето какво казва Тълкователното решение на ВКС относно §8 от ЗУТ:
ЗУТ зачита регулационните граници на имотите по влезлите в сила и приложени дворищнорегулационни планове като имотни граници /съгласно чл.15, ал.1 ЗУТ урегулирани веднъж поземлени имоти не подлежат на последващо урегулиране, освен в предвидените в този закон случаи/, но въвежда съществено различен режим за промяна на вътрешните регулационни граници между поземлените имоти и за създаване на нови съсобствени имоти, като налага принципа на [u]т.нар.„доброволна” регулация[/u]: Съгласно чл.15, ал.2, 3, 4 и 5 ЗУТ изменението на подробен устройствен план, касаещо промяна на границите на урегулирани поземлени имоти /тоест придаването на части от един имот към съседен нему имот и образуването на общ урегулиран поземлен имот от два маломерни имота/, се допуска само със съгласието на собствениците на двата имота, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост. Принудително, без съгласието на собствениците, изменение на границите на урегулираните поземлени имоти при действието на ЗУТ се допуска само по изключение– например в хипотезата на чл.16 ЗУТ.

По изложените съображения Общото събрание на Гражданска колегия на Върховния касационен съд на Република България
Р Е Ш И :
С изтичането на сроковете, посочени в § 8, ал.1 от ПР на ЗУТ, отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени дворищнорегулационни планове за изравняване на частите в образувани съсобствени дворищнорегулационни парцели и за заемане на придадени поземлени имоти или части от тях се прекратява автоматично, без да е необходимо провеждането на административна процедура по § 8, ал.1, изр.2 от ПР на ЗУТ /сега § 8, ал.2 от ПР на ЗУТ/ за изменение на неприложения дворищнорегулационен план.
Това решение показва, че самото урегулиране е допустимо само при желание на страните. Това желание се потвърждава със сключена сделка в нотариален вид. Иначе трябва да се заяви в общината че страните желаят дворищните граници,да се възстановят автоматично в положението от преди влизане в сила на неприложения дворищнорегулационен план.

[goblin]

Благодаря за вниманието.

Моля, на Вашите услуги. Приятно е, когато хората са любезни.

Как така имота е в режим на етажна собственост, а сградите (т.е. апартаментите) са в режим на съсобственост.

Точно обратното е, и Вие сам сте го описал по-горе. Сградите са в режим на етажна собственост (с общ двор), а в режим на съсобственост е поземленият имот (именно тази съсобственост Вие искате да прекратите чрез делба, предполагам).
Тълкувателното решение е ясно - става въпрос за служебно изменение на действащия ПУП-ПР. Текст в този смисъл имаше в редакцията на този параграф до изменението на ЗУТ от 2007 г: "Общинската администрация служебно изменя дворищнорегулационните планове по писмено искане на заинтересуваните собственици, като поставя в съответствие новите вътрешни регулационни линии по съществуващите граници на поземлените имоти". После обаче тази опция (имам предвид "служебното изменение") отпадна, и сега това става по общия ред за изменение на ПУП. Единствената разлика е самостоятелното правно основание, а процедурата е една и съща.

[jiji2]

Пречка е, разбира се. Най-общо казано, поземленият имот, който ще делите, трябва да съответства на отредения за него УПИ. След което ще се прецени неговата поделяемост, в условията на чл. 200 от ЗУТ.
Що се отнася до първия Ви въпрос - думите "изключителна собственост" са до голяма степен евфемизъм. Ако падне покривът, можете да го ремонтирате, без да искате съгласие, но без да надстроявате. Ако сградите са полуразрушени - можете да ги досъборите, но не можете да построите нови на тяхното място без да Ви бъде учредено право на строеж от съсобствениците по съответния ред.

ИЗВИНЕТЕ МЕ ГОБЛИН, може ли да споделите Вие с какво образование сте? Всъщност директно да попитам - Вие ЮРИДИЧЕСКО ОБРАЗОВАНИЕ имате ли? И ако имате - ПРАКТИКУВАЩ ЮРИСТ ЛИ СТЕ и С КАКВА МАТЕРИЯ СЕ ЗАНИМАВАТЕ???
Надявам се да съм била любезна!

[jiji2]

.... с постановката че ние сме си разделили собствеността на сградите и имота става в режим на етажна собственост.
НАРИЧА СЕ "ХОРИЗОНТАЛНА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ" - ако един парцел е застроен с няколко сгради, които принадлежат на различни собственици, то тогава земята става обща част на всички сгради и възниква хоризонтална етажна собственост . Не е нужно съгласие за разпореждане със земята, тъй като тя е обща част за всяка сграда в парцела.

Как така имота е в режим на етажна собственост, а сградите (т.е. апартаментите) са в режим на съсобственост.
АПАРТАМЕНТИТЕ НЕ СТАВАТ В РЕЖИМ НА СЪСОБСТВЕНОСТ

По отношение на регулацията сте напълно прав. Отпаднала е, имота си е ваш по старите граници, просто е трябвало да се заснемете по границите и да ги нанесете в действащия план ТАКА, КАКТО ГИ ВЛАДЕЕТЕ НА ТЕРЕНА, по оградата - НО САМО АКО Е ИМАЛО ГРЕШКА В ПЛАНА преди отпадналата регулация. Не може да отнема общината част от имота - за каквото и да било, по този ред. Ако изменението на плана не е направено със заповед, не може да ви издават скица. Щом са издали - значи има заповед. Писмено я изискайте като изрично посочите," че имате скици от един и същи план, но с различно съдържание на скиците", заявете в искането, че "обжалвам заповедта за изменение на действащия план като НИЩОЖНА, в условията на евентуалност и като НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНА и моля, да бъде изпратена жалбата ми в съда, като след като се запозная със самата заповед, с която е одобрено изменението, допълнително ще изложа основанията, поради което считам, че същата е нищожна, респ.незаконосъобразна и ще представя доказателства".
Изобщо -съвета ми е да се обърнете към адвокат, който работи в тази сфера и ЗНАЕ КАКВО ПРАВИ.
Форумът не е за сериозни неща.

[goblin]

ИЗВИНЕТЕ МЕ ГОБЛИН, може ли да споделите Вие с какво образование сте? Всъщност директно да попитам - Вие ЮРИДИЧЕСКО ОБРАЗОВАНИЕ имате ли? И ако имате - ПРАКТИКУВАЩ ЮРИСТ ЛИ СТЕ и С КАКВА МАТЕРИЯ СЕ ЗАНИМАВАТЕ???
Надявам се да съм била любезна!

Трите въпросителни накрая направо преливат от любезност, не ще да е друго. Обаче - нито образованието ми, нито сферата ми на занятие са предмет на тази дискусия, поради което ще се въздържа от предоставяне на такава информация. Ако сте установили неточности в моите изявления, можете да споделите тези свои наблюдения, в условията на евентуалност.

[Mitaka41]

Не разбирам как така нашите обекти ще са в режим на етажна собственост след като дефиницията на етажна собственост съгласно чл.3 на Закона за управление на етажната собственост гласи:
Чл. 3. (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността. Това означава че съсобствениците са в режим на етажна собственост когато са повече от трима

[Melly]

Напълно разбираемо е, че за вас този въпрос е необясним.
По-важното е, че за колегата jiji2 не възниква никакво съмнение.

[Mitaka41]

Скъпи господин Melly,
Това сте вие юристите. Затова и държавата ни е в това дередже. Защото покрай основни постановки в един закон съществуват още десетки тълкувания които обръщат закона нагоре с краката и дават храна на адвокатите. Затова приказките че непознаването на закона не оправдава човека са глупости на търкалета. Аз твърдя че когато става дума за конкретен казус познавам закона, но не мога да твърдя че познавам десетките му изкривявания от тълкуватели. Не може една държава да е правова и да почива на законност, когато законите се тълкуват, въвеждат се произволни понятия като "хоризонтална етажна собственост". Скоро се наложи една позната да получи нотариален акт въз основа на други такива. Нотариуса се възмути че нотариалните актове въз основа на които трябваше да се създаде новия нотариален акт са написани неграмотно. Оказа се обаче, че единият нотариален акт е написан от същия възмущаващ се нотариус. Аз съм физик по образование и съм свикнал с точни понятия не търпящи тълкуване.

[nk7702n]

Скъпи господин Melly,
Това сте вие юристите. Затова и държавата ни е в това дередже. Защото покрай основни постановки в един закон съществуват още десетки тълкувания които обръщат закона нагоре с краката и дават храна на адвокатите. Затова приказките че непознаването на закона не оправдава човека са глупости на търкалета. Аз твърдя че когато става дума за конкретен казус познавам закона, но не мога да твърдя че познавам десетките му изкривявания от тълкуватели. Не може една държава да е правова и да почива на законност, когато законите се тълкуват, въвеждат се произволни понятия като "хоризонтална етажна собственост". Скоро се наложи една позната да получи нотариален акт въз основа на други такива. Нотариуса се възмути че нотариалните актове въз основа на които трябваше да се създаде новия нотариален акт са написани неграмотно. Оказа се обаче, че единият нотариален акт е написан от същия възмущаващ се нотариус. Аз съм физик по образование и съм свикнал с точни понятия не търпящи тълкуване.

Господине, извинявам се, че се намесвам в разговора Ви с колегата Мели, обаче я си отговорете на въпроса защо определени науки се наричат точни науки - математика, физика и т.н. , а други - хуманитарни!? И дали правото е от категорията на науките математика и физика..!? Използват ли се готови формули, теореми, уравнения и въобще каква е същността на правото? Имайте впредвид също, че това, че понятието " хоризонтална етажна собственост" не Ви е познато, тъй като не сте юрист, въобще не означава, че е произволно, така звучи на неспециалистите в тази материя. Приятна вечер от мен!

[sunnyset]

Проблемът възникна, след като съсобственичката (жена на 73 г. ) продаде дела си на непознати за мен хора. Продажбата се извърши бе да се спази чл. 33 от Закона за собствеността. Както винаги в българското законодателство, членът от закона казва половината от истината, а после обвиняват хората че не знаели законите.Продажбата бе извършена без да ми бъде предложен дела на мен с постановката че ние сме си разделили собствеността на сградите и имота става в режим на етажна собственост. Как така имота е в режим на етажна собственост, а сградите (т.е. апартаментите) са в режим на съсобственост.

Тълкувателно Решение № 45/01.04.1960г. на ОСГК на ВС

"Разпоредбите на чл. 33 от Закона за собствеността не се прилагат в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделно сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със съответните идеални части от мястото."

[Mitaka41]

Въпросът е не, че трябва формулировките в правото да са както формулите във физиката и математиката, а в това че трябва да не допускат тълкуване в две противоположни посоки. Трябва също да има определения за всяко нещо. Примерно: къде е дефинирано понятието етажна собственост? От колко самостоятелни обекта се състои етажната собственост? Една къща на два етажа с два апартамента на различни собственици етажна собственост ли е? Къде е дефинирано понятието "в режим на етажна собственост"? Освен това известно е твърдението че непознавнето на законите не ни оправдава. Това твърдение е несъстоятелно, защото члена от закона може да го познаваш, но в никакъв случай не може да знаеш тълкуването му. Конкретен пример е чл.33 от ЗС. Там еднозначно е записано "Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение" Нищо повече. И започва тълкуването че това не важи при етажна собственост и при хоризонтална етажна собственост, че срокът е не след продаването, а от узнаването и т.н. Всички тези тълкувания дават възможност човек да не може сам да направи правилното заключение а да харчи излишни средства за юридическа помощ. Съсобственичката ми си продаде делът без да го предложи на мен. Аз като познавах чл.33 от ЗС (защото преди години брат ми ме измами с помоща на нотариус, като принуди майка ми да продаде делът си от апартамента на дъщерите му, без да спази чл.33) наех адвокат да ме защити. Взе ми парите и ми каза че нямам право поради дискутираните по-горе проблеми.

[nk7702n]

Ясно, изпатил сте си от някой колега, който Ви е взел парите, без да Ви защити добре интересите. Това не означава, че правото може да се превърне в точна наука като физиката с готови формули и цифри, а също и , че даването на пари за юридическа помощ е излишно.
Приятен ден!