ДДС за сделките с имоти ....???

[AIN6TAIN]

Колеги знаете ли какво става със сделките с имоти , и внася ли се ДДС ,кога ,къде, от кого ,защо/ от кой закон/ ?

[moni_d]

Зная само, че при продажба на сграда се внася, но не и върху земя. Законът сигурно е ЗДДС, но не съм проверявала нещата, виждала съм го в нот.актове.

[AIN6TAIN]

Но кога , в коя данъчна година при разсрочено плащане на покупко -продажба на апартамент в строеж / ако нямаме ид.част от прилежащата земя - плаща ли се ДДС или не/ ?

[prnedev]

Хвърлете едно око на това. И после се обърнете към счетоводител.

[AIN6TAIN]

Благодаря Недев !!! Много , но от това ,което ми "светна"че доставчика САМ ИЗБИРА дали да се обложи с ДДС или Не..???

В нормативната уредба,регламентирана от новия ЗДДС, настъпиха съществени промени в третирането на доставките със земя и сгради.Голямата обществена значимост на тези въпроси и съпътстващите ги доставки със строителна продукция и строителни услуги изискват специално внимание.Считаме,че това е основателен повод да коментираме темата.

Нормативната уредба

Законовите норми,които уреждат материята,са:

-чл.45,чл.26,ал.4 и чл.27,чл.70,ал.1,т.6,чл.129 и т.5 и 6 от допълнителните разпоредби на ЗДДС;

-чл.44 от правилника за прилагане на ЗДДС;

-чл.181 и други разпоредби в допълнителната разпоредба на Закона за устройство на територията/ЗУТ/.

За правилното възприемане на новите постановки на чл.45 от ЗДДС и точното прилагане на облагането с ДДС трябва да разгледаме и осмислим някои термини и определения.

Определенията за "земя", "застроена площ" и "груб строеж" намираме в § 5, т.2, 15 и 46 от ЗУТ.

Урегулиран поземлен имот /§ 5,т.11 от ДР на ЗУТ/ е поземлен имот, за който с подробен устройствен план /УПИ/ са определени граници, достъп до улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.Понятието"УПИ"ще срещаме постоянно при третирането на земи за целите на ДДС.

Нови сгради,съгласно § 1,т.5 от ДР на ЗДДС,са сградите:

-които към датата,на която данъкът за доставката им е станал изискуем,са с етап на завършеност"груб строеж", или

-за които,към датата,на която данъкът за доставката е станал изискуем не са изтекли 60 месеца,считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване.Както е известно,такова разрешение се дава от органите на Дирекцията за национален строителен контрол /ДНСК/, по искане на собственика на строежа, за обект от I-III категория и при условията на Наредба № 2 от 2003 г. на Министерството на регионалното развитие и благоустройството /МРРБ/

Прилежащ терен на сграда /след корекцията на § 1, т.6 от ДР на ЗДДС-ДВ бр.108 /2006 г./е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на отстояние 3 м.от ограждащите стени на първия приземен етаж,в рамките на УПИ.Това ново определение е по-коректно и съгласувано с уредбата на ЗУТ, и включва застроената площ.

Груб строеж е определение, дадено с § 5, т.46 от ДР на ЗУТ. Това е сграда,на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнение на довършителните работи.Или, не е ли "покрита"сградата, няма сграда, няма етап "груб строеж" и това дава основание за различно третиране на правото на строеж и изпълнените до момента строително-монтажни работи /СМР/от гледна точка на облагането с ДДС.

Доставки,свързани със земя

Съгласно чл.45,ал.1 от ЗДДС освободена доставка е:

-прехвърлянето на право на собственост върху земя;

-учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя /право на строеж, право на надстрояване и пристрояване и пр./;

-отдаването на земя под наем или под аренда.

ВНИМАНИЕ !!! Под "земя" следва да се разбира терен, който не е УПИ /урегулиран поземлен имот,имот за който има утвърден по съответния ред ПУП-подробен устройствен план/.Такива са земеделски и горски земи, неурегулирани терени в населени места и пр.

Алинея 7 от чл.45 на закона, дава възможност доставчикът да избере тези доставки да бъдат облагаеми.Ако купувачът е търговец,регистриран по ЗДДС,не възниква проблем-ще ползва данъчен кредит по общия ред.Ако купувачът,обаче,е физическо лице, неговата доставка се оскъпява с данъка.

Доставки, свързани с право на строеж

Учредяването или прехвърлянето на право на строеж е освободена доставка, до момента на завършване на етап "груб строеж" на сградата, за която се учредява или прехвърля правото. Тази постановка намириме и в чл.181 от ЗУТ.След завършване на сградата на етап"груб строеж", т. е. след покриването й, правото на строеж не може да бъде обект на отделна прехвърлителна сделка. То е част от данъчната основа, на сделката за сградата и е облагаемо, ако сградата е "нова"или освободена, ако сградата е"стара".

При сделката за прехвърляне на правото на строеж в стойността й не се включват изпълнените до момента СМР.Те са отделна, облагаема доставка.

Доставки на стари сгради, респ. части от тях и земя

Доставки на сгради, които не са"нови", т. е. изминали са повече от 60 месеца от даване на разрешението за ползване, както и на части от тях, са освободени доставки. Освободена доставка е и прехвърлянето на :

-вещни права върху старите сгради;

-прилежащия терен към старите сгради.

Разликата до общата площ на УПИ, върху която е разположена старата сграда, е облагаема доставка. Терен-УПИ с обща площ 50С м.кв.е застроен от стара сграда на 200 м.кв.,а прилежащият терен е 100 м.кв.Всичко това е освободена доставка. Разликата от 200 м.кв./500-200-100/е облагаема доставка, като УПИ.

[size=18][b]По желание на доставчика[/b][/size] и тези доставки могат да бъдат облагаеми.

Доставки на нови сгради, респ. части от тях и земя

Облагаема доставка е:

-прехвърлянето на собственост на "нова"сграда,респ.на част от нея;

-прехвърлянето на вещни права, свързани с нова сграда;

-прехвърлянето на прилежащия терен на нова сграда,както и целия терен-УПИ.

Доставки на земя,с неподвижно закрепени сгради и съоръжения, над или под земята

При прехвърляне на право на собственост,вещни права или отдаване под наем на оборудване,машини,съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земя или изградени под повърхността й, са налице два вида доставки:

а/доставка на земя,която се третира в зависимост дали е УПИ или не е;

б/доставка на оборудване,съоръжения,машини и постройки-изградени неподвижно над или под земята,както и свързаните с тях вещни права,са облагаема доставка или освободена доставка,в зависимост дали въпросните съоръжения,постройки и пр. са "нови" или "стари".

Отдаването под наем на въпросните постройки и съоръжения е облагаема доставка,отделно от земята.

Наемни отношения

Наемните отношения намират данъчно третиране в чл.45, тъй като са свързани със земя и сгради,а именно:

а/отдаването под наем на сграда или част от нея на физическо лице-нетърговец,е освободена доставка;

б/при настаняване в хотели,мотели и други подобни,изброени в чл.45,ал.6 от закона,доставките са облагаеми.

в/отдаването под наем от къмпинги,караванни паркове и др.подобни,е облагаема доставка.

По преценка, на наемодателят-доставчик,отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице-не-търговец,може да бъде облагаема доставка.

Данъчната основа на облагаемите доставки,свързани със земя и сгради,се формира по общия ред на, чл.26 от закона,но следва да се имат предвид и специалните положения на чл.27 от закона,а именно,че данъчната основа на земя,която е УПИ/с изключение на прилежащия терен на сгради,които не са нови/,както и на сгради или части от тях/включително прилежащия им терен/, които са нови,не може да е по-ниска от:

-данъчната основа при придобиването/препродава се земя или сграда/;

-себестойността/сгради,които се изграждат/.

В тези случаи данъчната основа,която ще се обложи с данък,е по-високата от трите суми:данъчната основа при придобиване, себестойността яж или данъчната основа,определена по общия ред по чл.26/продажната цена,увеличена с данъците и таксите по прехвърлянето на собствеността/.Данъчната оценка вече не е критерий при определяне на данъчната основа и начисляването на данък.Тя служи само като основа за начисляване на държавните данъци й такси по прехвърлянето на собствеността.

Коментирайки доставките със земя и сгради следва да отбележим още два случая:

-съгласно чл.70,ал.1,т.6 от ЗДДС,ни се ползва право на данъчен кредит,когато сградата е разрешена или незаконно построена.На практика,ако последва такова, действие,следва да се направи корекция и -да се върне данъка,в размер на ползвания данъчен кредит при покупката или изграждането на сградата;

-с чл.44 от ППЗДДС се разпореждат действията за определяне на данъчната основа при доставка на сграда и земя,когато сградата се състои от "нови" и "стари" части. Пропорционална част от УПИ "следва"вида на сградите-облагаема или освободена доставка. /за прилежащия терен/.

Документиране и счетоводно отчитане

За документиране на земя и сгради,респ. части от тях,се издават фактури-отделни за облагаемата и за освободената доставка, или обща-с отделни данъчни основи за облагаемите части.

Принципната схема за счетоводно отчитане,при продажба и при покупка, може да се представи със следните статии:

-при продажби на земя,вещни права и сгради:

Д-т с/ка"Клиенти"

К-т с/ка"Приходи от продажби на дълготрайни активи
или /земя и вещни права/

К-т с/ка"Приходи от продажби на строителна продукция
/при продажба на, строежи и части от тях/

К-т с/ка 4532 Начислен данък за продажбите
/изчислен върху данъчна основа,по реда на чл.26 и 27 от ЗДДС/

-за покупките:

Д-т с/ка от група 20 Дълготрайни материални активи

Д-т с/ка 613 Разходи за придобиване на дълготрайни активи/при изграждане на собствен строеж/

Д-т с/ка от група 60 Разходи по икономически елементи /за разходи по изграждане на строежи по стопански начин,за изпълнени СМР от подизпълнители и пр./

Д-т с/ка 4531 Начислен данък за покупките /с право на пълен или частичен данъчен кредит,съобразно характера на покупката/

К-т с/ка 401 Доставчици,респ.сметки за разчети или за парични средства

Доставките,свързани със строежи,изпълнявани от строителни предприятия,имат много особености,които са обект на отделно третиране.

[prnedev]

Благодаря Недев !!! Много , но от това ,което ми "светна"че доставчика САМ ИЗБИРА дали да се обложи с ДДС или Не..???

Ами ще ви дам един пример. Агенция купува стара сграда (някой барутник за 5000 лв по селата). Прави му един ремонт за 100000 лв, където естествено ще иска да си ползва ДДС за СМР, материали и т.н.
Ако избере продажбата на този вече "хотел" да е освободена доставка, няма да има право на данъчен кредит върху ремонта. Ако избере да е облагаема доставка, тогава може да си ползва ДДС-то, съответно при продажбата го начислява...

Разбира се, до момента няма още почти никаква практика и вариантите са толкова много, че сме се побъркали... И майтапа е, че и данъчните много много не са наясно.

Така като гледам, след месец два ще има доста работа за юристите Та надявам се, да влезете по-сериозно в тази материя, че е мътна и кървава... а е интересно да се чуе мнението на юрист. Обикновено ние счетитата изтърваме някои работи...

[AIN6TAIN]

Че е мътна и кървава в тази тема е ясно, още повече след като се запознах с новите данъчни декларации / за да ги попълни коректно един човек/ще трябва да си вземе най-малко международно сертифицирана одиторска фирма.
Държавните чиновници яко са се напънали да родят такива щуротии в декларациите , ...но темата ще стане актуална около 15.04.07/ крайният срок/естествено.....
Примера ,който даваш Недев не е популярен; но е интересен.
Но,какво прави баба Пена ,която си е къткала пари и сега решила да купи 2 дка.нива от баба Юла . Ще плаща ли ДДС върху 200 лв или не ???

[prnedev]

Не, няма да плаща ДДС, това е освободена доставка - сделка със земя.
Но по-интересното е, че ако Баба Юла е регистриран търговец - ЕТ "Баба Юла Комерс" - Баба Юла, тогава по тази сделка Баба Юла трябва да пусне фактура без ДДС и касова бележка, като в касовия апарат посочи че е освободена доставка (без ДДС), само защото е регистриран търговец.

Това е поради различното третиране на думичката "предприятие" по ТЗ и ЗСч, а данъчните закони се съобразяват с последния...

И още по интересния вариант, ако Баба Юла е сменила предназначението на тези два декара и вече са УПИ, тогава сделката ще е облагаема и току виж трябва да се сложи и ДДС

[AIN6TAIN]

Мерси Недев,
но баба Юла не е ЕТ , но взела ,че се регистрирала като земеделски производител и и дали Булстат .........лелееееееее:)))))))))))
Защо всяка сделка с ПУП ще се облага между граждани ???

[prnedev]

Е, тя се облага, само ако продавача е регистриран по ДДС. иначе няма как да се обложи. То сега са големите дебати по прословутия чл.3 от ЗДДС - кое е случайна сделка и кое е независима икономическа дейност... и тъй като по ЗСч предприятие е самия търговец... то тази сделка става хич неслучайна, нищо че не е включена земята в предприятието му (по смисъла на ТЗ)...

иначе за частните лица (които не са регистрирани търговци) няма проблеми... включително и земеделските производители - нерегистрирани като търговци

[portokal]

и тъй като по ЗСч предприятие е самия търговец... то тази сделка става хич неслучайна, нищо че не е включена земята в предприятието му (по смисъла на ТЗ)...

Аргументът "тъй като по ЗСч предприятие е самият търговец" хич не ми звучи. А и за пръв път чувам някой да се аргументира точно с това, за да обоснове "неслучайност" на сделката.

[prnedev]

А защо не ми отговори навремето тука

Една извадка ))

Съвсем теоретично, но много вероятно. Представете си физическо лице, регистриран едноличен търговец. Регистриран е по ЗДДС. Въпросния човек, преди две години си е купил два декара в дън гори телилейски, за да си почива чрез Агрофитнес. Сега решава да ги продаде, щото му е писнало.
Та въпроса е в практическото прилагане на чл.33 ал.1 от ЗДДФЛ, чл.113 ЗДДС. Ако включи тази земеделска земя в предприятието си по реда на чл.27 от ЗДДФЛ, тогава ще изгуби 10% необходимо присъщи разходи, което в случая не е препоръчително. Ясно е, че по чл.113 от ЗДДС ще трябва да фактурира тази доставка (освободена по реда на 45 от ЗДДС). Как счетоводно да се оформи това чудо? Мисля си за разни задбалансови историйки... но ще си е таковало такованката... недай си боже да и смени предназначението и да стане един приличен парцел за кооперацийка...

Мда... който не гледа чл.3 ЗДДС почва да си мисли глупости...

хич не са глупости - и чл.3 в случая няма полза
ФЛ=ЕТ е данъчно задължено лице, че дори и регнато

[portokal]

От това, че самото ФЛ е ЕТ, не следва, че всяка сделка на това ФЛ е в рамките на една "независима икономическа дейност".

[prnedev]

Дали? Много се съмнявам бирниците да реагират така като тебе Особено ако става дума за право на строеж срещу апартаментче
Просто ги виждам как ще им светнат очичките и ще кажат "ох на батяяя", тука що няма фактурка мммм? Криеш? Не си чел чл.2 от същия закон пък претендираш за чл.3? ...
охооо и касова бележка няма, таман една глобичка и по Наредба Н-18 (не е от освободените по чл.4 от наредбата (чл.182...185 ЗДДС))

[AIN6TAIN]

не може ли по човешки да напишат законите:
сделки ,които се облагат:1,2,3,4,5,,......................и други които Не се облагат ???
Колкото до ЕТ и физическото лице / решението е според мен само едно:ЕТ- да бъде обявено ,законодателно - за юридическо лице !!! ?
Така ще се решат сумати проблеми не само данъчната област ,но и в семейното,наследствено и облигационно право ......НО , твърде радикално ще му се види на Герджика.

[AIN6TAIN]

А и какво значи " случайна " и " неслучайна" сделка. ???
Глупости на търкалета !!!!!!Това явно го измислил и писал някой много случайно успял сперматозоид

[portokal]

Е, може да не звучи най-добре точно тази дума, но иначе израза "по занятие" в чл. 1 на Търговския закон също ли някой сперматозоид го е измислил?
Това се има предвид - дали сделката е част от една сравнително редовна дейност, или не.

[AIN6TAIN]

Какво е това животно:"сравнително редовна дейност".???
Ами секса , какво е............редовна или нередовна дейност е ?
/ или зависи субективно от субекта,разбирай данъчната /
Ами продажбата на банички и самолети...НЕРЕДОВНА ДЕЙНОСТ ли е или е "сравнително", извинявай но нещо ми се губи смисъла на " редовността " , май съм " нередовен "??? Би ли подсказал , моля .

[portokal]

Подсказвам: става дума за нещо като дейност по занятие.
За секса не знам. Там не съм специалистка.

[AIN6TAIN]

Добре де , ако съм търговец по смисъла на ТЗ, коя сделка :
"НЕ ми е редовна " , ,.........за тези които жената не знае ли ?
Днес продавам картофи, утре правя консултантски услуги, на третия ден съм бояджия, а на четвъртият ден одитирам банковият сектор? Кога и къде съм "нередовен" май с жената