Договор за наем със съквартирант

[petar111]

Здравейте, какъв договор трябва да се направи със човек, който е взел жилище под наем и отдава стая? Собственикът е съгласен за допълнителен наемател, но не иска да прави нов договор. Идеята е парите за наем и сметки да не се дават на ръка, а да минават по банков път с цел повече сигурност.

[ivanov_p]

Първият наемател прави договор за наем с новия наемател с който му преотдава една стая. Парите се плащат от пренаемателя на наемателя, а наемателят плаща на собственика.

[marilynm]

Само ако договорът Ви за наем позволява имотът да бъде пренает /сиреч не е изрично упоменато, че не може да бъде пренает/

[vili_spasova]

Здравейте. Договорът се казва: договор за пренаемане на недвижим имот и се сключва между наемател 1 и наемател 2, ако между наемодателя /собственика/ и първия наемател има писмен договор за наем, в който има клауза, че наемателят има право да преотдава под наем на трети лица част или целия имот и при какви условия и срок.

[ivanov_p]

Я на бързо да се препитаме какво означава точно клаузата за пренаемане, че съм я забравил, а ми предстои изпит за адвокат?

[vili_spasova]

Я на бързо да се препитаме какво означава точно клаузата за пренаемане, че съм я забравил, а ми предстои изпит за адвокат?

ПРЕНАЕМАНЕ

Пренаемането е съглашение, с което наемателят отстъпва цялата или част от вещта на пренаемателя срещу заплащане на някаква наемна цена.
Това е договор, с който наемателят сключва на свой ред договор за наем с трето лице-пренаемател.
Наемателят по ЗЗД може да пренаема части от вещта, без да е нужно съгласието на наемодателя, освен ако е уговорено друго.
При пренаемането традиционно се изследват три групи отношения:
1. Между наемател и пренаемател - това са отношенията по един договор за наем с особеността, че пренаемателят не може да има повече права от наемателя. Така че договорът за пренаемане не може да бъде сключен за по-дълъг срок от договора за наем, нито пък този договор за пренаемане може да има сила, в случай, че договорът за наем бъде прекратен на някакво основание: правата на пренаемателя отпадат с отпадането на правата на наемателя.
2. Между наемодател и пренаемател - те не са страни по облигационно правоотношение и затова пренаемателят няма никакви права спрямо наемодателя. Но наемодателят по силата на специалното правило на чл.234/3 ЗЗД има пряк иск за цената: Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно. Той може да търси цената, която пренаемателят дължи на наемателят (пренаемодател) направо от него (пренаемателя). Всъщност това е едно рефлексно действие на договора за пренаемане. Освен това пренаемателят не може да противопостави на наемодателя преждевременно направените плащания, т.е. ако той, преди задължението му да е станало изискуемо е платил наемната цена на наемателя, той ще плаща втори път, ако наемодателят поиска от него тази цена. Напр. ако е казано, че наемната цена по договора по пренаемане се плаща на първо число на месеца и ако пренаемателят е платил на наемателя на тридесето число на предходния месец, той ще плати втори път, ако от него е поиска такова плащане от наемодателя. Но пренаемателят може да противопостави на наемодателя редовните плащания, които вече е извършил и които са били извършени в срок. Това се отнася не само до плащането, но и до останалите погасителни способи: напр. ако на падежа наемателят е опростил за съответното време наемната цена и до този момент наемодателят не е предявил претенции, той не може след падежа да иска тази цена от пренаемателя.
Проф. Кожухаров приема, че това пряко задължение на пренаемателя към наемодателя за цената било случай на солидарна отговорност, тъй като наемодателят може да търси цената както от наемателя, така и от пренаемателя. Калайджиев: в случая като че ли се касае за неистинска солидарност, защото в закона не е уредена солидарност.
3. Между наемодател и наемател - Пренаемането не променя това отношение по никакъв начин. Но ако пренаемането е било забранено от наемодателя, то може да бъде основание за разваляне на договора за наем - важат всички последици от неизпълнението на едно задължение.

http://www.lawsbg.com/lectures/75-oblig ... ml?start=4

[ivanov_p]

От горното разбрахме, че наемателят може да преотдава веща, ако изрично не е уговорено друго.
За другите неща ще изкажа мое мнение, на базата многобройни дела и липса на практика както на ВС, така и на ВКС, поне допреди десетина години и налучкване от теоретиците.
При изрична забрана за пренаемане на веща преотдаването й, само по себе си, не е основание за разваляне на договора, освен ако не е посочено като причина за разваляне в договора. В случай, че договора не е предвидено неговото разваляне при преотдаване, това няма как да стане, освен при конкретни вреди от преотдаването и то такива, че да мотивират съда да развали договора.
Последствията от преотдаването, при забрана за такова, са други, тези описани в т.2 на поста и чл. 234, пр.3 от ГПК, а именно - наемодателят има иск срещу пренаемателя. Ако пренаемането не е било забранено исковете следват договорите и са наемодател-наемател и наемател-пренаемател (напр. пренаемателят не плаща наем на наемателя, наемателят не плаща на наемодателя, наемодателят няма право да си търси парите от пренаемателя). Когато пренаеме вещ, при забрана за преотдаване, пренаемателят е задължен от договора да изпълнява задълженията си към пренаемодателя, но рискува да отговаря пряко и пред наемодателя, ако наемателят не изпълнява към него. Точно затова той не може да противопостави плащанията, които е правил на пренаемодателя преди завеждане на иска, но и дължи изпълнение само на задълженията си след завеждане на иска.
Солидарността (по-правилно защото тя е от закона - пр.3 на чл. 234ГПК) или "квази"солидарността, възникват само за времето след завеждане на иска, за предишно време ги няма.
Това е следствието на преотдаването при забрана, а не някакво едва ли не автоматично разваляне на договора, което страшно много плаши адвокатите и то от 20 години насам, а за старите и стриктни да не говорим.

[vili_spasova]

...........какъв договор трябва да се направи със човек, който е взел жилище под наем и отдава стая? Собственикът е съгласен за допълнителен наемател, но не иска да прави нов договор. ......

ivanov_p, Вие четете избирателно между редовете. Въпросителят е конкретен. И получава конкретен отговор:

Здравейте. Договорът се казва: договор за пренаемане на недвижим имот и се сключва между наемател 1 и наемател 2, ако между наемодателя /собственика/ и първия наемател има писмен договор за наем, в който има клауза, че наемателят има право да преотдава под наем на трети лица част или целия имот и при какви условия и срок.

Не виждам защо е нужно да се драматизира излишно с поставяне на риторични въпроси.

Я на бързо да се препитаме какво означава точно клаузата за пренаемане, че съм я забравил, а ми предстои изпит за адвокат?