forum.lex.bg

Здравейте,

Много ще съм благодарен ако специалистите се прознесат по следния казус.

Сключен е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот (апартамент). В договора пише апартамент (не става дума за ателие), но в описанието на имота няма складово помещение (маза). Сградата има АКТ 16. Част от разплащането е предвидено да стане с ипотечен кредит, но юриста в банката казва, че има проблем с имота поради липсата на складово помещение. Все още не е ясно дали банката ще отпусне кредит.

Този апартамент отговаря ли на ЗУТ? Там пише че трябва да има складово помещение.
Възможно ли е да съществува апартамент без складово помещение?
Възможно ли сделката за покупко продажба да мине през нотариус и да е валидна?


Иван.

Изискването за поне едно складово помещение за жилище е conditio si ne qva non нещо без което не може. Ако сделката стане виновен е изповядалия я нотариус. Това обаче ще донесе неприятности и на Вас. После ще Ви трябва адвотат и то не някакъв посредственик, а стратег който да предвижда и мисли вместо Вас и на когото да имате доверие.

В този случай какво става с предварителният договор, след като изискването за жилище не е спазено? В предварителният договор е записано "апартамент". Той все още ли е валиден? Дедено е и капаро. Какво се случва с капарото?

Какви може да са полседиците ако все пак сделката се сключи?

Благодаря!

Много и все неблагоприятни - от разправии с държавната администрация, до такива със собственика от когото купувате има вероятност и със съсобствениците Ви н сградата. Моля не ме изморявайте да предвиждам всички очаквани последствия. А ако купувате с кредит и с кредитната институция

ivan1967 написа:Сключен е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот (апартамент). В договора пише апартамент (не става дума за ателие), но в описанието на имота няма складово помещение (маза). Това,подчертаното, твое тълкуване ли е?

Не е важно описанието в ПД за покупко-продажба, не описанието в акт 16, а това, което е написано в одобрен от общината архитектурен чертеж на нивото на апартамента - стая, кухня, дневна, WC, баня и т.н. Него гледа нотариуса и описва в НА.
Та на този чертеж трябва да има и помещение в апартамента с надпис СКЛАД - ....м2.
Ако има, няма да има проблем нито с нотариуса, нито с банката.

anserk написа:

ivan1967 написа:Сключен е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот (апартамент). В договора пише апартамент (не става дума за ателие), но в описанието на имота няма складово помещение (маза). Това,подчертаното, твое тълкуване ли е?

Не е важно описанието в ПД за покупко-продажба, не описанието в акт 16, а това, което е написано в одобрен от общината архитектурен чертеж на нивото на апартамента - стая, кухня, дневна, WC, баня и т.н. Него гледа нотариуса и описва в НА.
Та на този чертеж трябва да има и помещение в апартамента с надпис СКЛАД - ....м2.
Ако има, няма да има проблем нито с нотариуса, нито с банката.

Това за мазата е мое тълкуане.
Не съм юрист. За предварителния договор се бях консултирал с адвокат, но той нищо не каза за това складово помещение. Сега ми се налага да се занимавам с тези неща понеже изглежда от банката няма да одобрят кредита.

На архитектурния чертеж има спалня, кухня, дневна, баня + WC, WC.
Складово помещение не се вижда.

Доколкото разбрах и юриста в банката точна за това не иска да одобри кредита. Имота се води като апртамент, но няма складово помещение, т.е. не отговаря на условията за апартамент.

Какво бихте препоръчали да се направи в този случай?

Може ли да се развали предварителният договор и да си взема прарите дадени като капаро?

Може ли продавача да промени плана на имота (т.е. някоя от стаите да се промени на складово помеюение) и то да отговаря на условията за апартамент?

Може ли продавача да промени имота и той да се води като ателие? Това пролем ли ще е ако искам да живея в него?

Благодаря!!!

ivan1967 написа:Какво бихте препоръчали да се направи в този случай?

Първо: потърси мазето на апартамента на чертежа на котата на подземните гаражи, там някъде Ако го откриеш "на чертеж" и "де факто" - ще се договаряш с продавача допълнително.

Второ: ако не откриеш мазето , с предварителния договор и документа за капарото - при адвокат да прочете и да прецени какво и как ще бори продавача да ти върне капарото. Ама не при "онзи", а при друг. Защото иначе кредит НЕнта от която и да е банка.

ivan1967 написа:Може ли продавача да промени плана на имота..... твърдо НЕ

ivan1967 написа:Може ли продавача да промени имота и той да се води като ателие? може и да МОЖЕ, но няма да иска след акт 16 /РП/. Ще трябва ти да го направиш преди да го доплатиш /рискова операция/

А банката ще отпусне ли кредит за ателие? Съмнявам се

anserk написа:

ivan1967 написа:Какво бихте препоръчали да се направи в този случай?

Първо: потърси мазето на апартамента на чертежа на котата на подземните гаражи, там някъде Ако го откриеш "на чертеж" и "де факто" - ще се договаряш с продавача допълнително.

Второ: ако не откриеш мазето , с предварителния договор и документа за капарото - при адвокат да прочете и да прецени какво и как ще бори продавача да ти върне капарото. Ама не при "онзи", а при друг. Защото иначе кредит НЕнта от която и да е банка.

Повечето апартамети в сградата се водят че имат "дрешник", може би това им минава за складовото помещение. Мазите или са много малко или изобщо няма. Ще трябва да проверя за мазата, но не ми се вярва да има и да не са казали. Има много подземни гаражи, които може би са за сметка на мазите.

Какви са шансовете за разваляне на предварителният договор и връщане на капарато? Аз оставам с впечатление, че е много трудно да се приберат парите в някакво разумно време.

anserk написа:

ivan1967 написа:Може ли продавача да промени плана на имота..... твърдо НЕ

ivan1967 написа:Може ли продавача да промени имота и той да се води като ателие? може и да МОЖЕ, но няма да иска след акт 16 /РП/. Ще трябва ти да го направиш преди да го доплатиш /рискова операция/

А банката ще отпусне ли кредит за ателие? Съмнявам се

Защо продавача неможе да промени плана на имота? Примерно от двустаен без склад да стане на едностаен със склад? Това с много документи и разходи ли е свързано?

Ще питам дали в банката ще отпуснат кредит за ателие. Мисля че няма да е проблем.

Останах с впечатление, че тях ги притеснява, че имота се води жилище, но няма складово помещение? Така можело да се оспори (обори) АКТ 16 и дори нотариалният акт на имота ако бъде направена сделката.

Кой е виновен, че съществува имот който е жилище но няма складово помещение?


Благодаря!!!

Не ми се вярва да е издадено РС/разрешение за строеж/ и да са одобрени проекти без да са предвидени за всяко жилище мазе Ако липсва, то това е станало по време на строежа, но не е отразено като изменение, защото няма да го одобрят. Затова ви карам да потърсите мазето на чертеж.

ivan1967 написа:Защо продавача неможе да промени плана на имота? Примерно от двустаен без склад да стане на едностаен със склад? Това с много документи и разходи ли е свързано?

Защото има наредби /правила/, които определят над /под, до/кой вид помещение може да се разположи друг вид помещение, както и натоварванията на конструкцията са различни. Почти е невъзможно, а ако беше, щяха да са го направили.

ivan1967 написа:Кой е виновен, че съществува имот който е жилище но няма складово помещение? ДПК /държавна приемателна комисия/,която издава акт 16 и се назначава от Началника на РДНСК

.

ivan1967 написа:Какви са шансовете за разваляне на предварителният договор и връщане на капарато?

Това ще каже адвоката, след като види предварителния договор.
РП /след акт 16/ може да се оспори, но ако има заинтересован.Това ли ви е работа Нотариуса може да ви извърши сделката (има всички законови документи), а това че няма да ви дадат кредит и апартамента ще бъде вечно ваш - какво му дреме!

Тази развръска "без кредит, и имота вечно ваш" нещо не ми харесва

Задължително лично ще проверя за складовото помещение в документите на имота. От къде мога да взема арх.проект за да проверя за складовото помещение? Юриста в банката мисля че е виждал проекта на имота, защото причината да не отпускат кредита е че има проблем с документите на имота. Нямало складово помещение. Сега се консултирали с централата на банката.

Документите за имота продавача май трябваше да ми ги дадене на мен (така беше записано в предварителния договор) за да може да кандидатсвам за кредит, но продавача ги занесе направо в банката и аз не съм ги виждал.

Имам съмнения, че ще излезе както казват в банката. Апартамент без складово помещение . Има ли възможност на този етап (след АКТ 16) да му се добави складово помещение? Примерно възможно ли е някой от подземните гаражите да се преправи на 2-3 мазета и те да се водят към апартаменти които до сега по план са нямамали складови помещения? Или по някъв друг начин да се добави складово помещение към апартамента, дори и това да е свързано с доплащане. Искам всичко да си бъде наред с докуметите, а не дори и сега да мине някакси сделката то все ще го мисля този потенциален проблем ако някога решим да продадем имота.

В банката разбрах, че имат няколко отпуснати кредита за такива апартаменти без складово помещения, но нещо много зачестили случаите и затова сега вече е станало проблем.

Благодаря!!!

ivan1967 написа:Имам съмнения, че ще излезе както казват в банката. Апартамент без складово помещение . Има ли възможност на този етап (след АКТ 16) да му се добави складово помещение?

Има различни възможности, но те е трябвало да се проверят преди ПОДПИС и КАПАРО от специалист и адвокат Направете го СЕГА!
И това,че работя през уикенда, не означава че съм "дежурен" по ФОРУМ
А и тук не е "бюро справки", нито "семинар", за да изнасям лекции на тема "Как се придобива недвижим имот с КАПАРО и КРЕДИТ" и " ЗУТ и подзаконовите нормативни актове - прилагане от НЕспециалисти".
Нищо лично

anserk написа:

ivan1967 написа:Имам съмнения, че ще излезе както казват в банката. Апартамент без складово помещение . Има ли възможност на този етап (след АКТ 16) да му се добави складово помещение?

Има различни възможности, но те е трябвало да се проверят преди ПОДПИС и КАПАРО от специалист и адвокат Направете го СЕГА!
И това,че работя през уикенда, не означава че съм "дежурен" по ФОРУМ
А и тук не е "бюро справки", нито "семинар", за да изнасям лекции на тема "Как се придобива недвижим имот с КАПАРО и КРЕДИТ" и " ЗУТ и подзаконовите нормативни актове - прилагане от НЕспециалисти".
Нищо лично

Благодаря са за съветите!
Не съм специалист по имотните и правните въпроси и затова се консултирах с адвокат преди подписване на предварителния договор, но нещо пак не се получиха нещата , за това ми се налага сега да питам по форумите какво може да се направи.

Ако мога да ви помогна с един ВАЖЕН съвет : когато се ПРИДОБИВА недвижим имот, НЕ СЕ ПРАВИ КОНСУЛТАЦИЯ с адвокат, а СЕ НАЕМА адвокат

anserk, наемаш се да даваш съвет в казус чиито последствия могат "да избият" в непредвидими направления. За да удовлетвори евентуалните развития на казуса питащия ще трябва да наеме не един адвокат а интердисциплинарен екип ръководен от способен мениджър. Това което препоръчвам е! Питащия преди всичко да си служи с "маслиновото клонче" и да търси изходи в мирното а не във военното решение на въпроса. т.е. До последна възможност преговори, преговори и ..... преговори, а когато възможностите се изчерпат отново пак....преговори. Под изчепване на възможностите разбирам примерно по някакви причини, да се отмени разрешението за строеж поради незаконосъобразност на одобрения проект. Това е възможно дори и след издаване разрешението за ползване и въвеждане на обекта в експлоатация! Досещаш ли се какви последици такава отмяна може да предизвика!

julyanvonemona написа:....казус чиито последствия могат "да избият" в непредвидими направления.

Давам му съвет (дано ме е разбрал) - да си вземе капарото най-добре. И това е от опит с кредитори-банки на поне три строежа (жилищни сгради с ПГ) по време на строителство! Банките се вкараха в НА на груб строеж и поискаха доклад от надзора до тях за издадените до този момент (грубия строеж) строителни книжа и документи, както и тяхната обвързаност със законите.
А после на КА обр.15 чакахме сума ти време да ни го върнат подписан, като имах специално нарочени срещи:roll:
А тук има вече РП
И в прочем питащия не казва нищо точно - РП или УП, доклад или акт 16, .... , предварителен договор или .... (знам ли ).
Да си наеме адвокат, а той ще си викне архитект и каквото му трябва
И да добавя: за единия строеж с кредит от банка на предприемача, имахме отделен договор с банката за условията за преводите - график по нива и СМР и т.н. Абе..., връща се времето, когато банката (БНБ) беше третия играч (с червения молив) в протоколите и актовете по ПСД-то:D
И кой в белия ( и черния също) свят строи без кредит

anserk, не знам, но от както битувам в този форум имам (с едно две изключения)чувството, че някой ръководи лаборатория за провеждане на мозъчни щурмове с цел да събере данни за това до колко сме спосбни в гадаенето, криптоанализа правото и техническите решения. Иначе няма как да се обяснят еднаквите в същността си скрити картинки киоито представляват задаваните тук въпроси. В противния случай трябва да приема че общувам с (подбирам най безобидния израз) не до там умни люде , а това е обидно господа!

julyanvonemona написа:Това е възможно дори и след издаване разрешението за ползване и въвеждане на обекта в експлоатация!Досещаш ли се какви последици такава отмяна може да предизвика!

E..., та в тая сграда при покупката на обектите в нея, всички ли са били като ivan1967 - капаро, кеш и НА /с мазе , без мазе с дрешник -карай, не останаха ...
Евала на предприемача

anserk написа:

julyanvonemona написа:Това е възможно дори и след издаване разрешението за ползване и въвеждане на обекта в експлоатация!Досещаш ли се какви последици такава отмяна може да предизвика!

E..., та в тая сграда при покупката на обектите в нея, всички ли са били като ivan1967 - капаро, кеш и НА /с мазе , без мазе с дрешник -карай, не останаха ...
Евала на предприемача

На вас може и да ви е забавно, но аз съм с доста неприятен проблем ...
Сградата е на хубаво място, изглежда добре, гледката е добра и в квартала просто няма по-добри предложения. Цените в нея паднаха в сравнение с преди 1 година, и сега ме устроива и като цена. За качеството на сградата немога да кажа, но като неспециалист ми изглежда че я строиха доста по-добре от останалите в квартала (поне няма итонг, за разлика от много други).

Аз все още искам някак си да се уреди въпроса с този апартамент. Ще говоря с продавача, да видим дали не може да се измисли някакво приемливо решение. Някак да му добавят едно складово помещение ???

Все още се чудя защо се е получил този проблем? Ако апатамента имаше един дрешник 2кв който да се води за склад изглежда всичко щеше да е наред (като документи). Или да не правят X гаража, а X -5, и в останалото място да направят по една символична маза за всеки. Аз се сещам за две възможни причини:

1) Неумишлено при проектирането да не са го огледали/съобразили и за това да са останали няколко апартамента без складови помещения? Изглежда невероятно???

2) Умишлено при проектирането да не са сложили мази или складови помещения, за да може да изкарат повече апртаменти/гаражи и от там по-голяма печалба? Изглежда ми още по-невероятно. Едно складово помещение 2кв колко би струвало? макс 500 - 1000Е. При положение че печалбата от един апартамет е няколко десетки хиляди Е, то да ми изглежда неверояно да спестят 500-1000Е и да направят имота проблемен и непродаваем с кредит.

Евала на предприемача

ivan1967 имаш ли представа горният цитат на anserk колко ти е от полза. В цялата тема достатъчно ясно ти се намекнаха или по-скоро натвърдиха рисковете които носи обекта който искаш да купиш. Ти искаш от нас да вземем решение вместо теб, както и да го обосновем, като ти направим предварителен разбор на хипотезите които могат да възникнат и ти предложим проекто -действия, които могат да се предприемат за противодийствие на негативни последици. Обясних ти че изследването на всичко това трябва да наемеш интердисциплинарен екип от специалисти, който бъди уверен ще поиска разплащане по-голямо от разликата на спадналите, в следствие кризата цени. За да ти светне, за разлика от anserk, който чрез посоченият негов цитат ти казва нещо в скрит смисъл, аз ти го казвам директно и то е "опраай се как'знаеш!
"ivan1967, та ти дори не попадаш в детерминираната от Melly категория - "хитрешковци".

Хихихихииии,
Аз се чудя и на двамата ви - на теб, julyanvonemona, и на anserk, като държа да подчертая и вметвам, че към вас изритвам дълбоко уважение като към професионалисти във вашата си област.

Не веднъж тук във форума е ставало дума, че този който не разбира от "краставици", когато ги купува следва да се "движи с "краставичар" - неотлъчно!!!
Безспорно че инвестицията му ще се увеличи пропорционално на "цената на услугата", но за сметка на това ще има "нещото" и ще си осигури занапред спокоен сън.
Който плаща зле, плаща два пъти!!!

Към питащия: Не си губи времето по форумите, а действай - време няма!!!