преустройство на подпокривен апартамент

[magodeoz]

Не можете да одобрите проект сега, а да го изпълнявате след приемането на сградата поради следните причини:
- ако това е проект за промени по време на строителството - с одобряването му става част от строителната документация на сградата и следва да се изпълни преди приемането и;
- ако това е проект за преустройство - за да се одобри такъв проект трябва да е налице въведен в експлоатация обект. Сградата обаче ще е вече в режим на ЕС и ще трябва съгласие от съседите.
Можете да минете и без такова съгласие, ако успеете да убедите общинската администрация, че сте в хипотезата на чл. 185 ал. 1 от ЗУТ:
Чл. 185. (1) Не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато:
1. не се променя предназначението им;
2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;
3. не се изменят съществено общите части на сградата;
4. се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;
5. се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;
6. (нова - ДВ, бр. 65 от 2004 г.) се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради;
7. (нова - ДВ, бр. 103 от 2005 г.) преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и 6.
Проблемът в тази хипотеза е какво точно означава "съществено изменение на общите части" (в случая - покрив).

[anserk]

Но не ми стана ясно, ако сега направим промяната на прокет и той бъде одобрен, може ли да предадат сградата без да е направена промяната, а ние да си започнем строителните работи след издаването на сградата- така няма да има риск да забавим някой...?

Не!!! Правите промяната (СМР) сега, правите екзекутиви (иначе ги прави строителя) и там има по три подписа (проектант,строител и надзор), а надзора отбелязва, че отразените изменения в ......цвят са в съотв. чл.154 ал.3 ЗУТ (т.е. несъществени) и се заверява в общината
Това е един от начините, без да са видяни одобрените проекти и това, което искате да промените. Може и да не може, а на вас много да ви се иска

[nikonik]

Приоцедурата е следната: организирате среща със строителя, инвеститора, проектанти архитектура и конструкции и обсъждате исканата от Вас промяна.
Съгласно чл.154 ал.2. се регламентират съществените отклонетия от одобреният проект, вашият случай е най близко до т.6 "нарушават предвижданията на проекта,....., отнемат се или се изменят съществено общи части на строежа"
Не се отнемат, не се изменят съществено общи части на строежа от което следва че промените са несъществени съгласно чл.154,ал.2. Промяната се прави със заповед на проектантите архитект и конструктор в заповедната книга стига промяната да отговаря на изискванията на ЗУТ. Нанася се в екзекутивната документация.
За да нямате сериозни проблеми при подписване на Акт №№15и16 добре е да имате нотариялно заверено съгласие от всички собственици на строежа - променя се обща част все пак.
Случая не е относим към чл. 185, ал.1,т.3 защото не се иска съгласието на останалите собственици при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, в случая се преустройва обща част.

[anserk]

Позволете ми да препоръчам на колегите (които не са юристи), даващи мнения и препоръки, когато се отнася до ОБЩИ ЧАСТИ
Къде и в кои закони и наредби се регламентират точно "ОБЩИ ЧАСТИ на сграда", вкл. и в ЗУТ?
§ 5. По смисъла на този закон (ЗУТ): т.51. (предишна т. 48 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Тавански етаж" е етажът, разположен в подпокривното пространство и ограничен частично или цялостно от покривните плоскости.

39. (изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Обект" е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър.

18. "Разгъната застроена площ" е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.

ЗС: Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът,основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.
Общите части не може да се делят.

Сигурно има и на други места нещо по въпроса, но смятам че това са двата основни закона!
Е...., кои са общите части и как се изменят СЪЩЕСТВЕНО или НЕСЪЩЕСТВЕНО в зависимост дали са в РЗП или не, дали са в об.ч. или не
Ето ги вратите към полето

[nikonik]

Позволете ми да препоръчам на колегите (които не са юристи), даващи мнения и препоръки, когато се отнася до ОБЩИ ЧАСТИ

Уважаеми "ансерк", аз съм стр. инжинер и познавам много добре 3-4 закона, за разлика от Вас представящият се за юрист, строителен надзор.

Къде и в кои закони и наредби се регламентират точно "ОБЩИ ЧАСТИ на сграда", вкл. и в ЗУТ?

Отворете ЗС на чл.38 и Наредба №7 за ПНУОВТУЗ на чл.98,ал.1 и ще видите.
Всичко е така съгласно §5, т.39 и т.51 но това не променя статута на покрива като обща част съгласно чл.38 ЗС. А това дали изградената капандура е
съществено или несъществено отклонение от одобреният проект няма нищо общо със РЗП, а се регламентира от чл.154,ал.1и2 от ЗУТ. Колега като строителен надзор би трябвало да знаете това.

[nikitoo]

Имахме среща с надзора. Каза, че нямало време. Само в обшината щели да ни забавят с 6 месеца за одобряването напроекта... Освен това, вече били използвани въпросните 70 см отгоре...Посъветва ни да сме изчакали и след това да подадем молба за увеличаване на осветлението и да си направим тераса, за която да искаме позволение само от съседа под нас. Тъй като не се увеличавало натоварването (това не е вярно) нямало да имаме проблеми. На мен ми звучеше като отбиване на номера- не йм се занимава, а и ми се струва, че не беше достатъчно наясно с нещата като цяло...

[anserk]

По всяка вероятност са задигнали целия покрив с тези 70 см и сега може да излезе на яве
Тераса и за вас не е добре, да не говорим че ще трябва изолация и отводняване, а и за какво ви е?
С други думи: подгответе се с материалите и след РП действайте и не питайте повече

[nikonik]

Имахме среща с надзора. ... Освен това, вече били използвани въпросните 70 см отгоре...

Тези 70 см. могат да се използват само за съгласно Чл. 92. (1) "Над покривната плоскост от 45 градуса, проведена съгласно изискването на чл. 74, ал. 2, се допускат издатини, като капандури, корнизи, перголи и други архитектурни елементи, с височина най-много до 0,7 м." (Наредба №7 НПЗУТ). За да са използвани трябва по тази плоскост на покрива да има по проект капандури които са с площ 20 % от площа но прилежащата покр. плоскост. Ако няма такива надзора Ви е излъгъл и процедурата която Ви предложих е в сила това е го гарантирам.

[magodeoz]

@nikonik:
Съжалявам, че трябва да го напиша, но в главата Ви цари първозданен хаос по отношение разпоредбите на Наредба № 7, касаещи издатините над покривната плоскост.
Съгласно чл.92 капандурите с височина над покривната плоскост (проведена под 45 градуса от котата на корниза) до 0,7 м не се ограничават изобщо като площ, камо ли като процент от площта на същата тази покривна плоскост (всъщност, на български език е "равнина"). Единственото ограничение е да не се разполагат на по-малко от 1 м от страничната регулация, и то само при свързано застрояване.
Ограничението като процент от площта (20%, но не повече от 25 кв. м, и то процент от застроената площ, а не от площта на покрива), е посочено в чл. 93, и важи за "куполи, кули и др. подобни" – когато са на разстояние не по-малко от 3,0 м от страничната граница на урегулирания поземлен имот. Височината на тези елементи не се ограничава.
Що се касае до предложената от Вас "процедура" – преценката за това дали дадено изменение попада в обхвата на несъществените отклонения, или в обхвата на съществените, но допустими след одобряване на проект за преработка – е от компетентността на надзорниците на строежа, а не на проектантите, камо ли на възложителя. Разбира се, съгласието на проектантите е необходимо, доколкото изменението засяга авторските им права върху проекта.
Всеки собственик на самостоятелен обект в сградата има качеството на възложител, и може да предложи изменение независимо от останалите. Тогава ще се приложи чл. 154 (5) от ЗУТ – ще се изиска нотариално заверено съгласие от всички собственици в сградата.

[anserk]

Съгласно чл.92 капандурите с височина над покривната плоскост (проведена под 45 градуса от котата на корниза) до 0,7 м не се ограничават изобщо като площ, камо ли като процент от площта на същата тази покривна плоскост

Ето това се използва като прийом да се повдигне светлата височина на последния тавански етаж, като за осветление се правят табакери! Това е почти във всички случаи в последните години. И затова е предложено на nikitoo да си направи тераса, която после да си остъкли (т.н. слънчезащитен навес)
Този тавански апртамент ще излезе златен

[Melly]

Този тавански апртамент ще излезе златен

Купили сме си КОПЧЕ, за да пришием към него БАЛТОНЧЕ...

[nikonik]

Уважаеми Magodeoc,
Какво точно цари в главата ми зная единствено Аз, както само Вие знаете какво цари във вашата и се чудя дали в главата Ви не цари по голям първозданен хаос.
Най настоятелно ви моля, в името на добрият тон и идеите на форума ако имате различно мнение го изразете и да осавим задалият въпроса да прецени и избере.

Що се касае до предложената от Вас "процедура" – преценката за това дали дадено изменение попада в обхвата на несъществените отклонения, или в обхвата на съществените, но допустими след одобряване на проект за преработка – е от компетентността на надзорниците на строежа, а не на проектантите,

За да се извърши промяна в работният проект дори несъществена за да бъде озаконена с екзекут. проект най напред е нужно съгласието на проектанта, след това одобрено от надзора че съответства на нормативите уредби. Единствено проектанта със заповед в заповедната книга може да нареди промяната. Заповедта се подписва от проектанта, инвеститора, строителя и надзора, ето за това трябва да се съгласува с тях.

[magodeoz]

@nikonik – Извинявам, се, ако сте се почувствал(а) засегнат(а) – не исках да Ви обиждам. Приемете го като доброжелателна критика. Това обаче не променя факта, че описаното в поста Ви се разминава със съдържанието на цитираните текстове.
Що се касае до процедурата по регламентиране на отклонения от одобрения проект по време на строителството – несъществени или съществени, но допустими след предварително одобряване – тя е ясно описана в чл. 154 от ЗУТ. Всички контролни функции по съответствието на строежа с одобрените строителни книжа са вменени на лицето, упражняващо строителен надзор (техническия ръководител – за строежите V категория) (чл. 159 от ЗУТ). Доколкото инициативата за извършване на промени извън обхвата на съществените отклонения може да бъде на всеки един от участниците в строителния процес, инициативата за такива в обхвата на съществените, но допустими отколонения е единствено на възложителя.

[anserk]

Май имам вина, че предизвиках ненужна дискусия за казус, за който не си заслужава да се спори! А и nikitoo казва само това, което му изнася и ни вкарва в безполезни съвети за извършване на НЕЗАКОННИ СМР и го интересуваше какво може да му се случи И затова показах нагледно противоречията в нашите закони, които един добър адвокат после (ако се наложи) може да му "узакони" незаконните СМР.
Между другото, nikitoo не е все още собственик (и на груб строеж), защото ако си е дал всичките парички, с един отказ от акт 15 ще накара и надзор и предприемач да му преодобрят тавана. Но.... май иска нещо незаконно
Извинения на всички колеги и юристи !!!!!

[magodeoz]

... с един отказ от акт 15 ще накара и надзор и предприемач да му преодобрят тавана.

Това едва ли ще се случи, предвид разпоредбата на чл. 170 (2) от ЗУТ.

[nikitoo]

Май имам вина, че предизвиках ненужна дискусия за казус, за който не си заслужава да се спори! А и nikitoo казва само това, което му изнася и ни вкарва в безполезни съвети за извършване на НЕЗАКОННИ СМР и го интересуваше какво може да му се случи

Това не е вярно...но не е от значение...Някои от съветите бяха полезни, но засега няма да променяме нищо...

[julyanvonemona]

Във връзка с този казус съвутвам всички, особено инженер-конструкторите да помислят върху следните два текста:

Чл. 185. (1) Не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато:
...
3. не се изменят съществено общите части на сградата; от ЗУТи;

Чл.38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Може да се уговори, частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. от ЗС

[magodeoz]

И като помислим - какво следва? Тиквен медал?

[anserk]

ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА
Отразена деноминацията от 5.07.1999 г.
Обн. ДВ. бр.92 от 16 Ноември 1951г., изм. ДВ. бр.12 от 11 Февруари 1958г., изм. ДВ. бр.90 от 8 Ноември 1960г., изм. ДВ. бр.99 от 20 Декември 1963г., изм. ДВ. бр.26 от 30 Март 1973г., изм. ДВ. бр.27 от 3 Април 1973г., изм. ДВ. бр.54 от 12 Юли 1974г., изм. ДВ. бр.87 от 8 Ноември 1974г., изм. ДВ. бр.55 от 14 Юли 1978г., изм. ДВ. бр.36 от 8 Май 1979г., изм. ДВ. бр.19 от 8 Март 1985г., изм. ДВ. бр.14 от 19 Февруари 1988г., изм. ДВ. бр.91 от 2 Декември 1988г., изм. ДВ. бр.38 от 19 Май 1989г., изм. ДВ. бр.31 от 17 Април 1990г., изм. ДВ. бр.77 от 17 Септември 1991г., изм. ДВ. бр.33 от 19 Април 1996г., изм. ДВ. бр.100 от 31 Октомври 1997г., изм. ДВ. бр.90 от 15 Октомври 1999г., изм. ДВ. бр.34 от 25 Април 2000г., изм. ДВ. бр.59 от 21 Юли 2000г., изм. ДВ. бр.32 от 12 Април 2005г., изм. ДВ. бр.46 от 6 Юни 2006г., изм. ДВ. бр.105 от 22 Декември 2006г., изм. ДВ. бр.24 от 20 Март 2007г., изм. ДВ. бр.59 от 20 Юли 2007г., изм. ДВ. бр.113 от 28 Декември 2007г., изм. ДВ. бр.54 от 13 Юни 2008г., изм. ДВ. бр.109 от 23 Декември 2008г., изм. ДВ. бр.6 от 23 Януари 2009г.
На това му се вика ЗАКОН, основен след конституцията и като библия за правистите
А с днешното изменение на ЗУТ от 2001 г. ( библия на безбожници), може и да не ми стигне една страница

[anserk]

Все пак реших да ви сервирам и малък десерт към вечерята
Да ви е сладко

ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
В сила от 31.03.2001 г.
Обн. ДВ. бр.1 от 2 Януари 2001г., изм. ДВ. бр.41 от 24 Април 2001г., изм. ДВ. бр.111 от 28 Декември 2001г., изм. ДВ. бр.43 от 26 Април 2002г., изм. ДВ. бр.20 от 4 Март 2003г., изм. ДВ. бр.65 от 22 Юли 2003г., изм. ДВ. бр.107 от 9 Декември 2003г., изм. ДВ. бр.36 от 30 Април 2004г., изм. ДВ. бр.65 от 27 Юли 2004г., изм. ДВ. бр.28 от 1 Април 2005г., изм. ДВ. бр.76 от 20 Септември 2005г., изм. ДВ. бр.77 от 27 Септември 2005г., изм. ДВ. бр.88 от 4 Ноември 2005г., изм. ДВ. бр.94 от 25 Ноември 2005г., изм. ДВ. бр.95 от 29 Ноември 2005г., изм. ДВ. бр.103 от 23 Декември 2005г., изм. ДВ. бр.105 от 29 Декември 2005г., изм. ДВ. бр.29 от 7 Април 2006г., изм. ДВ. бр.30 от 11 Април 2006г., изм. ДВ. бр.34 от 25 Април 2006г., изм. ДВ. бр.37 от 5 Май 2006г., изм. ДВ. бр.65 от 11 Август 2006г., изм. ДВ. бр.76 от 15 Септември 2006г., изм. ДВ. бр.79 от 29 Септември 2006г., изм. ДВ. бр.82 от 10 Октомври 2006г., изм. ДВ. бр.106 от 27 Декември 2006г., изм. ДВ. бр.108 от 29 Декември 2006г., изм. ДВ. бр.41 от 22 Май 2007г., изм. ДВ. бр.61 от 27 Юли 2007г., изм. ДВ. бр.33 от 28 Март 2008г., изм. ДВ. бр.43 от 29 Април 2008г., изм. ДВ. бр.54 от 13 Юни 2008г., изм. ДВ. бр.69 от 5 Август 2008г., изм. ДВ. бр.98 от 14 Ноември 2008г., изм. ДВ. бр.102 от 28 Ноември 2008г., изм. ДВ. бр.6 от 23 Януари 2009г., изм. ДВ. бр.17 от 6 Март 2009г., изм. ДВ. бр.19 от 13 Март 2009г., изм. ДВ. бр.80 от 9 Октомври 2009г., изм. ДВ. бр.92 от 20 Ноември 2009г., изм. ДВ. бр.93 от 24 Ноември 2009г., изм. ДВ. бр.15 от 23 Февруари 2010г.